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投資房地產的3大原則

【2016.12.03/新聞大聯盟特別企劃】

房地產是不是一個好的投資標的?早期,也就是大約在民國40、50年代,甚至60年代,風險還很大,除非是相當富有、而且是有計畫性的購買土地者,否則,要取得入場券的資格並不容易。

近15年來,房地產以飆漲的速度攀升,讓很多人感嘆買不起;但是,仔細觀察,50年前有資格參加房地產競爭圈的比例,與現在相比是如何?當時買房對六、七成國人而言是遙不可及的夢想,現在,是六、七成的國人擁有自有住宅,其中的二至三成,有能力與條件尋覓第二、乃至第三個不動產,也由於有人藉短期的投機操作,政府才推出房地合一稅,試圖遏止這股不正常的現象。

投資房地產最常出現的三個問題

但是,房地合一稅讓不少人感到憂慮,紛紛探詢,「現在是房地產進場的好時機嗎」、「房地合一稅是不是會讓房地產稍微降溫與看淡」、「要買在哪裡、投資哪裡?」

一個重點就是,「房價是回不去了」(如果沒有驚天動地的大事發生,如戰爭、持續性天災或世紀疾病等),為什麼?「因為台灣的土地愈來愈少」(其實世界主要國家都面臨這種情況),過去我們曾經熟悉的耕地,卻是一棟棟高大建築崛起,許多鄉村的豪華農舍櫛比鱗次,都說明土地變少、價格必然不會走跌的趨勢。

對許多退休族群來說,房地產相對股票要穩定許多,即使房價不幸貶值,但至少還是一棟自有的不動產,不論自住或出租都可以,也能等待房價回漲的時機,再不然就是留給子孫做資產。

克服房地合一稅的關鍵在於耐心

換言之,房地產在現今的台灣,已經沒有所謂「不好的時機」,因為物以稀為貴,什麼時候進場都比不進場要好。至於房地合一稅,只要秉持「不在短期內進出,就沒有房地合一稅的問題。」然而,許多購買房地產的人,就是希望藉由快買快賣、讓資金快速滾動,不斷的尋找下一個投資點,不過房地合一稅會讓想要短期進出的計畫改弦更張。

亦即,投資房地產,就不能純粹以「投資」的心態看待,而是必須最少要持有三至五年以上,這確實會讓投資的「樂趣」減少大半,在持有投資標的的這幾年中,人生還有什麼事情可做?相信不少退休族對房地產的興趣有所消減。但是,如果每季、每半年或一年,看著房地產在增值,就會覺得興致勃勃,因為,當利用等待增值的三、五年時間,尋找下一個投資點,是有必要的。

投資房地產的三個必要原則

既然是退休族投資房地產,當然也不希望被套牢,三個避免被套牢或難以脫身的原則必須謹守。首先,必須選擇自己熟悉的區域,不論是自己曾經住過、工作過的區域,都比陌生的地方來得好,因為熟悉,對市場行情較清楚,對街道或周邊公設施也了解,總之,「熟悉是讓人安心的環節」。

第二,必須是自己喜歡的環境與建物。不論是台灣的北、中、南、東,都必須親自到訪過,千萬別跟著朋友或投資團投資,若連當地都沒有去過就跟著出資,叫做「盲從」;即使到過當地,也要看環境與建物,是不是自己喜歡的,如生活機能、交通方便、氣候乾燥清爽、步調優閒等;如果連自己都不喜歡,就難以說服買家,也難以脫手。

第三,必須維持建物的優質性。出租或長期放著都不是好方法,除非不得已,否則將其簡單裝潢後,固定時間去整理、打掃房子,維持房子的「人氣」。雖然,出租有租金收入,但房屋會折舊,這與將來脫手機率高低有絕對關係。如果定時整理房子,讓它始終看起來可口,就愈有投資的效益。

投資房地產的好處是可以藉機到處走動,每個地方的人文風情都不一樣,不動產的代價很高,但附加價值不少,比起每天早上盯著電視看股市曲線圖,還要有經濟效益。

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