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近年投資日本房產不利 日圓貶值效應

【2015.09.29/新聞大聯盟綜合報導】工商時報報導,根據國際房仲業統計,近3年到日本買房的投資人,至今幾無獲利,全部因日圓貶值「吃掉了」,而且日本房屋持有稅高,若沒有出租出去,本金可能會一點一滴地流失。

近一、二年到海外買房比在國內買房更熱,甚至一家公司總經理想到打算退休後去日本長居,看到日本東京代官山一新建案套房,繳1成訂金去抽籤,結果還沒有抽到,被退的數百萬日圓,還不知道如何處理這筆日圓。該位總經理表示,到日本買房還要抽籤,原本以為是仲介業的「噱頭」,沒有想到真的沒有抽中,要買日本房真不容易。

儘管台灣熱衷買日本房,但近3至4年到日本買到房的投資人至今還在住「套房」,因為之前進場買日本房地產時,日圓價位都在80至90日圓,如今日圓貶到120日圓,匯兌損失就達3至4成,即使日本租金投資報酬率再怎麼高,也彌補不了匯兌損失。

在各國到處買房的亞太國際地產總經理秦啟松,選擇「認賠」賣出日本房產。秦啟松說,在買日本房就像買車子一樣,房價一年比一年低,就算沒有跌,漲幅也很有限。

過去20至30年日本房價只跌不漲,讓大多數日本人寧可租房也不想買房,所以日本租房市場需求大,日本房要出租,非難事,只不過日本房屋持有成本很高,在幾經考慮後,決定認賠賣掉。

日本信義社長何偉宏也表示,投資人赴海外置產除了預先做好資金配置規畫,對於當地的法律規定更要先請教專業人士,而且每個國家地區的法律和稅制都不同,不動產交易金額龐大,估算稅費成本更重要。

日本信義房屋表示,以東京買房為例,購入時的一次性稅費約占成交價的2至3%,加上仲介服務手續費,另外還有每年需支付固定資產稅(1.4%)及都市計畫稅(0.3%),每年5、6月時申報。

日本的房屋持有稅和台灣類似,台灣以房屋現值為課稅計算標準,日本則是以固定資產稅評價額(類似公告地價,約市價6折左右)為計算稅基,另到日本買房一定要設立納稅管理人,代為處理稅務事,一年每間房約新台幣2萬5,000元。

若沒有將房屋出租,持有日本房產每年維護成本、稅金以及相關雜費並不便宜,以一間約新台幣2,000萬元的日本東京高級套房為例,每年要交固定資產稅及都市計畫稅約新台幣8萬元,外加納稅管理人費用、大樓管理費、修繕基金等,每年約新台幣15萬元左右。

國際房仲業者說,即使將日本房屋出租,房東還得付租賃管理費用等服務費用(大樓管理費、修繕基金等),另租金收入須列入所得,在每年2至3月要申報所得稅(所得稅率5至40%),持有成本確實比台灣高。

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